As-Built Drawing merupakan dokumen teknis yang merekam kondisi aktual bangunan setelah proses konstruksi selesai. Dalam pengurusan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) melalui sistem SIMBG, dokumen ini dijadikan acuan utama untuk menilai kesesuaian antara Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dengan realisasi di lapangan.
Ketidaksesuaian sekecil apa pun berpotensi menyebabkan penolakan berkas. Melalui panduan ini, akan dipaparkan cara membaca dan memvalidasi As-Built Drawing berdasarkan pengalaman pendampingan konsultan SLF oleh konsultan Nata Nusa, lengkap dengan landasan hukum seperti UU No. 6 Tahun 2023, PP No. 16 Tahun 2021, dan Permen PUPR No. 11 Tahun 2021.
Ketika SLF tidak bisa terbit karena adanya ketidaksesuaian as-built drawing
Dalam berbagai proses pendampingan SLF yang telah dilalui bersama pemilik gedung industri, rumah sakit, ruko, hingga gudang logistik, ditemukan satu pola yang berulang. Penolakan berkas sering kali bukan disebabkan oleh bangunan yang retak, miring, atau tidak kokoh. Hambatan justru muncul karena gambar teknis yang diajukan tidak mencerminkan kondisi riil bangunan.
As-Built Drawing kerap dianggap sekadar formalitas administratif. Padahal, di dalam sistem SIMBG, dokumen ini diposisikan sebagai bukti legal bahwa bangunan benar-benar dibangun sesuai standar teknis dan regulasi. Tanpa validasi yang tepat, rekomendasi kelaikan fungsi tidak dapat diterbitkan.
Di titik inilah banyak pemilik gedung mulai menyadari bahwa gambar rencana lama (IMB atau PBG) tidak selalu identik dengan apa yang berdiri di lapangan hari ini.
Memahami perbedaan gambar rencana dan as-built drawing
Agar tidak terjadi kesalahpahaman, berikut gambaran sederhana mengenai perbedaan keduanya:
| Aspek | Gambar Rencana (DED/PBG) | As-Built Drawing (Gambar Rekaman Akhir) |
|---|---|---|
| Waktu Pembuatan | Sebelum konstruksi dimulai | Setelah konstruksi selesai |
| Fungsi Utama | Acuan pelaksanaan pembangunan | Dokumentasi kondisi aktual bangunan |
| Sumber Data | Perencanaan arsitek/engineer | Hasil pengukuran dan verifikasi lapangan |
| Tingkat Kepastian Fisik | Prediktif (rencana) | Faktual (realitas terbangun) |
| Peran dalam SLF | Dokumen pembanding | Dokumen utama penilaian kelaikan fungsi |
Gambar rencana merupakan representasi ideal dari bangunan yang direncanakan. Namun selama proses konstruksi, penyesuaian sering terjadi. Pergeseran kolom beberapa sentimeter, perubahan ukuran ruang, relokasi tangga darurat, atau penambahan partisi tambahan merupakan hal yang umum dijumpai.
Perubahan-perubahan tersebut wajib tercermin dalam As-Built Drawing. Tanpa pembaruan tersebut, ketidaksinkronan data akan terdeteksi saat verifikasi teknis SLF dilakukan.
Landasan hukum kewajiban dokumen teknis bangunan
Kewajiban penyediaan dokumen teknis yang akurat tidak berdiri tanpa dasar hukum. Regulasi yang mengaturnya cukup tegas, di antaranya:
- UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Perppu Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
- PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Bangunan Gedung
- Permen PUPR No. 11 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Bangunan Gedung
Dalam PP No. 16 Tahun 2021 ditegaskan bahwa setiap bangunan gedung wajib memenuhi standar teknis dan laik fungsi sebelum dimanfaatkan. Pembuktian kelaikan tersebut dilakukan melalui mekanisme SLF.
Permen PUPR No. 11 Tahun 2021 juga menegaskan bahwa pengawasan penyelenggaraan bangunan gedung dilakukan melalui pemeriksaan dokumen dan inspeksi lapangan secara berkala, yaitu:
- 5 tahun sekali untuk bangunan umum
- 20 tahun sekali untuk rumah tinggal
Tanpa dokumen As-Built Drawing yang valid, pembuktian kesesuaian teknis menjadi lemah. Risiko administratif hingga sanksi dapat timbul apabila terjadi kegagalan bangunan.
Mengapa ketidaksesuaian sering terjadi di lapangan?
Dalam praktik konstruksi, dinamika lapangan hampir tidak pernah berjalan 100% sesuai gambar awal. Beberapa faktor umum yang sering ditemui antara lain:
- Penyesuaian desain karena kondisi tanah
- Optimalisasi ruang oleh kontraktor
- Permintaan tambahan ruang oleh pemilik
- Efisiensi biaya material
- Perubahan sistem MEP saat instalasi
Permasalahan muncul ketika perubahan tersebut tidak terdokumentasi dengan baik. Saat proses audit SLF dilakukan, perbedaan antara gambar PBG dengan kondisi nyata akan terlihat jelas. Misalnya:
- Jalur evakuasi lebih sempit dari standar
- Titik hydrant tidak sesuai koordinat
- Luas bangunan melebihi yang tercatat
- Garis sempadan bangunan (GSB) terlanggar
Dalam sistem SIMBG, inkonsistensi tersebut dapat memicu status “Perbaikan Dokumen” atau bahkan penolakan sementara.
Cara membaca as-built drawing bagi pemilik gedung
Bagi pemilik gedung yang tidak berlatar belakang teknik, membaca gambar teknis sering terasa membingungkan. Berikut pendekatan sederhana yang dapat digunakan:
1. Periksa Denah Arsitektur
Pastikan:
- Jumlah ruang sesuai kondisi nyata
- Ukuran ruangan mendekati hasil pengukuran fisik
- Letak tangga darurat dan akses keluar jelas
2. Tinjau Gambar Struktur
Perhatikan:
- Posisi kolom dan balok
- Ketebalan pelat lantai
- Titik pondasi (jika tersedia)
3. Cek Gambar MEP (Mekanikal, Elektrikal, Plumbing)
Pastikan:
- Jalur kabel utama tergambar jelas
- Posisi panel listrik sesuai
- Jalur pipa air bersih dan limbah tercantum
- Titik sprinkler dan smoke detector ditampilkan
4. Validasi Luas Bangunan
Bandingkan:
- Luas pada PBG
- Luas pada As-Built Drawing
- Luas yang diinput ke SIMBG
Selisih kecil sekalipun dapat berdampak pada retribusi atau koreksi administratif.
Tahapan validasi as-built drawing untuk SLF
Dalam proses pendampingan SLF, tahapan validasi biasanya dilakukan secara sistematis sebagai berikut:
| Tahap | Uraian Proses |
|---|---|
| Survei Lapangan | Pengukuran ulang dimensi ruang dan elemen struktur |
| Audit Visual | Pemeriksaan kesesuaian tata ruang dan sistem proteksi |
| Pencocokan Dokumen | Perbandingan dengan gambar PBG awal |
| Revisi & Digitalisasi | Pembaruan gambar ke format CAD/PDF sesuai standar SIMBG |
| Sinkronisasi Data SIMBG | Penyesuaian data luasan dan fungsi bangunan di sistem |
| Penyusunan Kajian Teknis | Penyajian narasi teknis pendukung untuk sidang TPA |
Peran sistem SIMBG dalam proses SLF
SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung) dirancang sebagai platform digital berbasis data presisi. Dokumen yang diunggah harus:
- Terbaca jelas
- Berskala benar
- Tidak blur
- Menggunakan simbol teknis sesuai standar SNI
Kesalahan kecil seperti resolusi rendah atau skala tidak proporsional dapat memperlambat proses verifikasi berminggu-minggu. Sistem ini juga akan mendeteksi ketidaksesuaian data luas, fungsi bangunan, dan klasifikasi risiko. Oleh sebab itu, akurasi input menjadi krusial.
Komponen vital yang wajib ada dalam as-built drawing
Agar dapat diterima dalam proses SLF, dokumen biasanya mencakup:
- Denah arsitektur lengkap
- Tampak dan potongan bangunan
- Gambar struktur
- Gambar instalasi listrik
- Gambar instalasi plumbing
- Gambar sistem proteksi kebakaran
- Dokumen pendukung lift/eskalator (jika ada)
Khusus sistem kebakaran, perhatian ekstra diperlukan karena aspek ini menjadi indikator utama keselamatan penghuni.
Dampak jika as-built drawing tidak valid
Beberapa konsekuensi yang dapat muncul:
- Penolakan berkas SLF
- Status perbaikan dokumen berulang
- Tambahan retribusi akibat selisih luas
- Inspeksi ulang oleh dinas
- Risiko sanksi administratif
Dalam kasus ekstrem, operasional bangunan dapat dihentikan sementara hingga dokumen dinyatakan sesuai.
FAQ: Pertanyaan umum seputar as-built drawing dan SLF
Apakah gambar IMB lama bisa langsung digunakan untuk SLF?
Penggunaan gambar lama jarang dapat dilakukan tanpa revisi. Perubahan kecil selama konstruksi hampir selalu terjadi, sehingga pembaruan menjadi As-Built Drawing biasanya diperlukan agar sesuai kondisi aktual.
Siapa yang berwenang menyusun As-Built Drawing?
Pada proyek baru, kontraktor pelaksana umumnya menyusun dokumen tersebut. Untuk bangunan lama yang kehilangan arsip, survei ulang dan penyusunan ulang dapat dilakukan oleh konsultan teknis yang kompeten.
Mengapa luas bangunan sering menjadi masalah dalam SLF?
Selisih luas antara PBG dan kondisi nyata dapat memengaruhi retribusi serta kepatuhan terhadap GSB. Ketidaksesuaian ini akan terdeteksi saat input data di SIMBG.
Apakah sistem kebakaran wajib tergambar detail?
Sistem proteksi kebakaran menjadi indikator utama keselamatan gedung. Posisi sprinkler, hydrant, dan detektor asap harus tergambar presisi untuk menghindari catatan koreksi dari tim penilai.
Baca juga: Mengatasi Masalah Tekanan Hydrant Rendah: Standar Teknis Pompa Pemadam untuk Bangunan Kelas Tinggi
Berapa lama proses penyusunan As-Built Drawing dari nol?
Durasi sangat bergantung pada luas dan kompleksitas bangunan. Untuk gedung skala menengah, proses survei hingga digitalisasi umumnya memerlukan waktu beberapa minggu kerja.
Kesimpulan
As-Built Drawing bukan sekadar gambar teknis pelengkap dokumen. Di dalam proses SLF, dokumen ini berperan sebagai bukti faktual kesesuaian bangunan terhadap regulasi yang berlaku di Indonesia.
Melalui pemahaman yang tepat mengenai perbedaan antara rencana dan realisasi, risiko penolakan berkas dapat ditekan. Ketelitian dalam membaca dan memvalidasi setiap detail gambar akan membantu proses verifikasi di SIMBG berjalan lebih lancar.
Legalitas bangunan merupakan investasi jangka panjang. Dengan dokumentasi teknis yang akurat dan sesuai regulasi, kepastian hukum, keamanan penghuni, serta kelangsungan operasional gedung dapat terjaga secara berkelanjutan.
