Banyak pemilik gedung merasa aman karena bangunan sudah lama digunakan tanpa masalah. Padahal, secara hukum bangunan yang sudah berdiri tetapi belum memiliki Sertifikat Laik Fungsi (SLF) tetap dianggap belum memenuhi kewajiban legal.
Sejak berlakunya UU Cipta Kerja dan turunannya, pemerintah tidak lagi membedakan secara longgar antara bangunan baru dan bangunan lama. Semua bangunan yang digunakan, baik untuk usaha, fasilitas umum, maupun hunian tertentu, wajib dinyatakan laik fungsi melalui proses pengkajian teknis atau audit struktur.
Artikel ini akan membantu Anda memahami:
- Mengapa SLF untuk bangunan eksisting bersifat wajib.
- Dasar hukum terbarunya.
- Tahapan audit struktur yang benar.
- Risiko hukum jika SLF diabaikan.
- Solusi jika dokumen bangunan sudah hilang.
Semua disusun dengan bahasa praktis agar mudah dipahami pemilik gedung non-teknis.
Mengapa Bangunan Lama Tetap Wajib Memiliki SLF?
Kesalahan paling umum adalah menganggap SLF hanya diperlukan untuk bangunan baru. Faktanya, SLF justru menjadi krusial bagi bangunan eksisting, karena:
- Struktur bangunan mengalami degradasi seiring waktu.
- Standar gempa dan keselamatan terus diperbarui.
- Risiko hukum sepenuhnya dibebankan kepada pemilik gedung.
- SLF menjadi syarat operasional usaha, asuransi, dan transaksi properti.
Tanpa SLF, bangunan dianggap tidak memiliki jaminan kelaikan fungsi, meskipun secara kasat mata terlihat baik-baik saja.
Landasan Hukum: Mengapa SLF Bangunan Eksisting Tidak Bisa Dihindari
Mulai 2026, penegakan hukum bangunan gedung semakin ketat. Pemerintah tidak lagi sebatas memberikan imbauan, melainkan menerapkan sanksi administratif hingga pembongkaran.
Berikut lapisan regulasi yang menjadi dasar kewajiban SLF:
1. UU No. 6 Tahun 2023 (Cipta Kerja)
Undang-undang ini menegaskan bahwa kelaikan fungsi adalah bagian dari standar teknis bangunan, bukan sekadar dokumen tambahan.
Pasal 24 angka 34 menyatakan bahwa:
Bangunan gedung wajib memenuhi standar teknis sejak perencanaan, pelaksanaan, hingga tahap pemanfaatan yang dibuktikan dengan SLF.
Artinya, bangunan yang sudah digunakan tetapi belum memiliki SLF berada dalam posisi tidak patuh hukum.
2. UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Meski sebagian pasalnya disesuaikan, UU Bangunan Gedung tetap menjadi rujukan utama secara substansi.
- Pasal 7: Bangunan harus memenuhi persyaratan administratif dan teknis.
- Pasal 13 ayat (1): Kelaikan fungsi wajib diperiksa secara berkala untuk menjamin keselamatan pengguna.
Inilah dasar mengapa audit struktur harus dilakukan ulang, bukan hanya sekali seumur bangunan.
3. PP No. 16 Tahun 2021 (Regulasi Teknis PBG & SLF)
PP ini adalah tulang punggung pengaturan SLF saat ini.
- Pasal 295:
Bangunan yang sudah berdiri dan belum memiliki SLF wajib mengajukan permohonan SLF dengan melampirkan dokumen pengkajian teknis. - Pasal 299:
Pengkajian teknis hanya boleh dilakukan oleh Pengkaji Teknis bersertifikat (SKK).
Tanpa audit struktur dari pihak berwenang, permohonan SLF otomatis ditolak.
4. Permen PUPR No. 11 Tahun 2018
Peraturan ini menjadi pedoman teknis pemeriksaan berkala bangunan, termasuk:
- Metode inspeksi visual.
- Pengujian struktur.
- Evaluasi sistem bangunan.
Regulasi ini pula yang menjadi acuan praktik audit struktur profesional yang dilakukan oleh Nata Nusa.
Tahapan Audit Struktur Bangunan Eksisting yang Profesional
Setiap bangunan lama memiliki tantangan berbeda. Tidak sedikit bangunan yang:
- Gambar kerja hilang.
- IMB lama tidak tersedia.
- Pernah mengalami renovasi tanpa dokumen.
Berikut tahapan audit struktur yang sesuai regulasi dan praktik lapangan.
1. Inventarisasi Data & Rekonstruksi Dokumen
Audit selalu dimulai dari pendataan menyeluruh kondisi eksisting. Jika dokumen lama tidak tersedia, tim teknis akan:
- Melakukan pengukuran ulang bangunan
- Menggambar ulang struktur dan arsitektur
- Menyusun As-Built Drawing terbaru
Langkah ini diwajibkan Pasal 298 PP 16/2021, dan menjadi fondasi seluruh analisis berikutnya.
2. Pemeriksaan Visual & Identifikasi Kerusakan
Tahap ini bertujuan mendeteksi:
- Retak struktur.
- Penurunan pondasi.
- Korosi tulangan.
- Deformasi elemen bangunan.
Hasilnya digunakan untuk menentukan titik pengujian material lanjutan.
3. Pengujian Material Tanpa Merusak (Non-Destructive Test / NDT)
Teknologi pengujian 2026 memungkinkan evaluasi struktur tanpa membongkar bangunan. Semua hasil diuji berdasarkan SNI 2847:2019. Jenis pengujian yang umum dilakukan:
| Jenis Uji | Fungsi |
|---|---|
| UPV Test | Mengukur kualitas & kepadatan beton |
| Rebar Scan | Mengetahui posisi & diameter tulangan |
| Hammer Test | Estimasi kuat tekan beton |
| Cover Meter | Mengukur selimut beton |
4. Analisis Struktur & Beban Gempa
Bangunan lama wajib diuji ulang terhadap standar gempa terbaru, karena:
- Peta gempa Indonesia telah berubah.
- Banyak bangunan lama didesain dengan standar lama.
Analisis dilakukan mengacu pada SNI 1726:2019, untuk memastikan bangunan:
- Aman terhadap gempa rencana.
- Tidak berisiko runtuh progresif.
- Layak digunakan tanpa atau dengan perkuatan.
5. Rekomendasi Teknis & Kesimpulan Kelaikan
Hasil audit akan menyimpulkan:
- Bangunan laik fungsi tanpa perbaikan.
- Bangunan laik dengan catatan perkuatan.
- Bangunan tidak laik dan perlu rehabilitasi.
Dokumen ini menjadi lampiran utama permohonan SLF ke Pemda.
Tabel Ringkasan: Audit Struktur untuk SLF Bangunan Eksisting
| Tahapan | Tujuan | Output |
|---|---|---|
| Inventarisasi | Mengumpulkan data awal | As-Built Drawing |
| Inspeksi Visual | Deteksi kerusakan | Laporan kondisi |
| Uji NDT | Cek mutu material | Data kuat tekan & tulangan |
| Analisis Struktur | Uji beban & gempa | Model struktur |
| Rekomendasi | Penilaian akhir | Dokumen pengkajian teknis |
Risiko Hukum Jika Mengabaikan SLF
Berdasarkan Pasal 334 PP 16/2021, pemilik bangunan tanpa SLF dapat dikenai:
- Peringatan tertulis.
- Pembatasan kegiatan usaha.
- Penghentian pemanfaatan bangunan.
- Pencabutan PBG atau SLF.
- Perintah pembongkaran.
Dalam praktiknya, sanksi sering muncul saat:
- Perpanjangan izin usaha.
- Klaim asuransi.
- Pemeriksaan pemerintah daerah.
FAQ: Pertanyaan yang Sering Muncul
Apakah IMB lama masih berlaku?
IMB yang diterbitkan sebelum berlakunya PP No. 16 Tahun 2021 masih diakui keabsahannya secara hukum dan tidak serta-merta dinyatakan batal. Namun, IMB hanya membuktikan izin mendirikan bangunan, bukan menjamin bahwa bangunan tersebut masih laik fungsi saat digunakan. Sejak perubahan regulasi, pemerintah memisahkan secara tegas antara izin mendirikan (IMB/PBG) dan SLF. Oleh karena itu, meskipun bangunan memiliki IMB lama, pemilik tetap diwajibkan mengurus SLF dan melakukan pembaruan secara berkala untuk memastikan bangunan memenuhi standar keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan sesuai ketentuan teknis yang berlaku.
Apa bedanya pengkaji teknis dan konsultan perencana?
Pengkaji Teknis memiliki peran khusus untuk menilai kelaikan fungsi bangunan yang sudah berdiri dan sedang atau akan dimanfaatkan. Tugas utamanya adalah melakukan pemeriksaan teknis menyeluruh, mulai dari kondisi struktur, sistem bangunan, hingga kesesuaian terhadap standar keselamatan yang berlaku saat ini. Berbeda dengan konsultan perencana yang fokus pada perancangan bangunan baru sejak tahap desain, pengkaji teknis bekerja berdasarkan kondisi eksisting di lapangan. Hasil kerja pengkaji teknis menjadi dasar resmi penetapan laik atau tidaknya bangunan serta menjadi dokumen utama dalam proses penerbitan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).
Bagaimana jika seluruh dokumen hilang?
Kasus bangunan dengan kondisi dokumen perizinan dan gambar teknis yang hilang (data lost) tetap dapat diproses secara legal dan tidak otomatis menggugurkan hak pemilik bangunan. Dalam kondisi ini, audit struktur dan pendataan ulang bangunan menjadi langkah wajib untuk menggantikan dokumen lama yang tidak tersedia. Tim pengkaji teknis akan melakukan pengukuran eksisting, pemeriksaan struktur, serta penyusunan As-Built Drawing terbaru sesuai kondisi aktual bangunan. Seluruh hasil audit tersebut kemudian diakui sebagai dasar legal baru dalam pengajuan SLF, sebagaimana diatur dalam PP No. 16 Tahun 2021.
SLF Bukan Beban, Tetapi Perlindungan Aset
Menunda pengurusan SLF bukan hanya soal administrasi, tetapi menyangkut:
- Keselamatan penghuni.
- Kepastian hukum aset.
- Keberlanjutan usaha.
Dengan pendekatan teknis yang tepat, audit struktur dan pengurusan SLF bisa dilakukan tanpa ribet dan tanpa menghentikan aktivitas bangunan. Sebagai penyedia jasa SLF profesional, Nata Nusa berpengalaman menangani bangunan eksisting dengan kondisi kompleks, termasuk dokumen hilang dan bangunan lama.
